Уважаемые пользователи!
В нашем каталоге Вы найдете более 400 уникальных предложений на рынке недвижимости

ПЕРЕЙТИ
Хотите разместить объявление о продаже недвижимости?

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ

Зарубежная недвижимость

Купить нежвижимость за рубежом? Самые выгодные предложения в нашем каталоге

ПЕРЕЙТИ

НОВОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

26.12.2018Рост цен и заморозка проектов: что ждет рынок новостроек в 2019 году

Ускоренный переход на проектное финансирование станет главным событием жилищного строительства следующего года.

В уходящем году рынок новостроек чувствовал себя достаточно уверенно: продажи каждый месяц превышали показатели предыдущего, ставки по ипотеке держались на минимальном уровне и стимулировали покупателя. Сами застройщики к середине года (вступал первый пакет поправок, ужесточающий правила игры на рынке) спешили получить максимальное число разрешений, чтобы строить еще в ближайшие два-три года по старым правилам.

Но конец года оказался неожиданным: власти решили перевести все проекты на эскроу-счета со второй половины следующего года. И уже президент подписал закон, который предваряет эти инициативы в реальность. Теперь все застройщики: и те, кто начал строить жилье, и те, кто будет это делать после 1 июля 2019 года перейдут на спецсчета. Исключения хотят сделать для проектов высокой стадии готовности и высокой долей продаж. Пока разработкой соответствующих критериев занимается Минстрой РФ.

Кроме этого, со следующего года повышается ставка НДС (с 18% до 20%), и ключевая ставка тоже пошла вверх. Как все это скажется на рынке новостроек (и ценах), и что будет задавать тон его развитию рассказали эксперты и сами застройщики.

Управляющий партнер компании "Метриум", участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:

Главным событием в 2019 году станет реформа долевого строительства, точнее поголовный переход всех застройщиков на новую модель финансирования с 1 июля. Я полагаю, что это событие коренным образом повлияет на весь рынок в следующем году. Можно предположить, что выход в продажу новых проектов резко сократится. Застройщики не станут рисковать, начиная реализацию проектов в непредсказуемой и непонятной правовой среде

В 2019 году появляется риск снижения спроса, который обусловлен ростом ипотечных ставок. Если в Москве и Петербурге эта тенденция на первых порах не повредит росту спроса, то в регионах сделки с новостройками могут сильно сократиться. Не исключаю, что в 2019 году рынку понадобится новая программа субсидирования ипотеки или другие меры поддержки.

Рост цен продолжится, во всяком случае, на столичном рынке массовых новостроек. Во-первых, из-за постепенного сокращения объема предложения на фоне высокой покупательской активности. Во-вторых, из-за повышения себестоимости. При этом, застройщики будут стараться сдерживать повышение расценок. Дальнейшая стратегия девелоперов прямо зависит от имеющихся у них резервов.

Поскольку ситуация в отрасли серьезно осложнится, закономерно можно ожидать выбывание из "игры" слабых звеньев. В зоне риска, прежде всего, малые застройщики, которые возводят примерно половину всего жилья в России. Правда, их бизнес более гибкий и адаптивный, чем у крупных девелоперов, так что возможно они успеют подготовиться к изменениям.

Гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко:

Предстоящий год мы встречаем с довольно широким спектром неопределенностей: начиная от ужесточения санкций, которое может повлиять на ключевую ставку (и на ипотечную), заканчивая критериями, которые будут определять переход на эскроу-счета.

Сейчас власти планируют смотреть на степень готовности и уровень продаж при переводе на эскроу-счета (ред. – критерии, которыми занимается Минстрой РФ). Соответственно, те застройщики, которые имеют объекты готовностью 30-50% и такую же долю продаж, постараются эти показатели максимально поднять к 1 июля, чтобы остаться под Фондом защиты дольщиков. Как следствие – обострение в первом полугодии борьбы за покупателя и оптимизация производственных процессов. Думаю, в этот период мы увидим аномальные показатели, как по продажам, так и по объемам ввода.

По нашим прогнозам, общий ввод по итогам следующего года составит порядка 80 млн кв м жилья, то есть плюс 5-7% к этому году. Касательно 2020 года уже существуют серьезные опасения резкого снижения объемов ввода. Успехом будет повтор результатов 2018 года.

Не стоит забывать и о самих банках. Если весь рынок перевести в моменте на эскроу-счета, то это потребуется по меньшей мере, 1,5 трлн рублей. Пока под вопросом остается и сам механизм такого перехода, неясны детали проектного финансирования.

Если же с 1 июля наибольшая часть рынка разом перейдет на проектное финансирование, то второе полугодие ознаменуется повышением цен на 8-10%. Главным риском для застройщиков, как бизнеса, является потеря самостоятельности и подконтрольность банковской системе. Как следствие - появление новых крупных застройщиков в лице банков, а также, вполне вероятно – государства.

Председатель совета директоров БЕСТ-Новострой Ирина Доброхотова:

В 2019 году на рынок новостроек будут влиять изменения в долевом законодательстве. Переход на эскроу-счета позволит минимизировать риски для покупателей, но вызовет рост цен на рынке, причем не только на первичном. Избежать удорожания недвижимости не удастся, ведь средняя ставка банковского финансирования составит порядка 8%. Вслед за новостройками подорожают и квартиры на вторичном рынке. Кроме того, в наступающем году мы, скорее всего, будем наблюдать рост ипотечных ставок, что также повлияет на уровень спроса. И первый, и второй фактор скажутся на общем количестве сделок. Стоимость недвижимости, скорее всего, вырастет примерно на 10-15%.

Сами законодательные изменения будет способствовать уходу с рынка слабых и/или непрофессиональных девелоперов, что в итоге скажется на снижении объемов ввода жилья.

Гендиректор ГК "Атлас Девелопмент", вице-президент Ассоциации строителей по УрФО Владимир Городенкер:

Развитие рынка новостроек уже сейчас определяет новое законодательство. На днях президент России Владимир Путин подписал закон "Об участии в долевом строительстве". Проектное финансирование, эскроу-счета и остальные поправки, вызвавшие бурные дискуссии, - теперь уже реальность. Поэтому основным трендом станет умение застройщиков реализовывать свои проекты по новым правилам.

Отрасль, в свою очередь, ожидает от государства ясности в мерах поддержки. Ипотечная ставка уже вошла в красную зону, которая глушит спрос на жилье. Инерции, набранной на дешевой ипотеке в 2017-2018 годах, еще хватит на год. Но если ставка продолжит расти или не будет снижаться, то платежеспособный спрос очень сильно сократится. Для очень многих семей сегодня дополнительные 3-5 тыс рублей к ежемесячному платежу являются критическими. Поэтому покупку квартиры они отложат до лучших времен.

Цены тоже вырастут, и сегодня это понимают все. Участие банков и страховщиков в строительстве неизбежно отразится на себестоимости кв м. Кардинального изменения в балансе рынка застройщиков не произойдет. В связи с новыми правилами игры, тем более, в условиях растущей ипотечной ставки, у плохих проектов станет еще меньше шансов быть реализованными. И не так важно, кто будет его хозяином – гигант или небольшая компания.

Гендиректор компании IKON Development Антон Детушев:

Поправки в 214-ФЗ – главный фактор, определяющий развитие рынка в перспективе не только следующего года, но и на горизонте 2-3 лет. Ускоренный переход приведет к тому, что часть девелоперов "заморозит" проекты, которые находятся пока еще в "бумажной" стадии. Эта ситуация сохранится до тех пор, пока не станут известны все правила работы в новых реалиях, а именно – ставки по проектному финансированию, возможности раскрытия эскроу-счетов . Пока даже такие базовые вещи не определены, вряд ли девелоперы продолжат так же активно выводить новые объемы на рынок.

Спрос на первичном рынке недвижимости Подмосковья в 2019 году останется на уровне этого года, либо покажет минимальную положительную динамику за счет пополнения объема предложения. Есть вероятность, что на фоне повышения ставок часть спроса перейдет из столицы в область, где квартиры доступнее. В результате одни проекты смогут даже увеличить продажи, тогда как другие – наоборот, столкнутся со снижением темпов реализации. Поскольку в последние два года девелоперская активность в Подмосковье падает, рынку грозит дефицит ликвидности. В 2019 году однозначно стоит рассчитывать на рост цен. Если проектное финансирование станет обязательным для всех, стоимость кв м вырастит в районе 10%.

Следующий год станет непростым для девелоперов, из-за чего часть из них уйдут с рынка. Речь не обязательно идет исключительно о банкротстве. Это может быть продажа, консолидация бизнеса. Однако часть игроков все же обанкротятся, не выдержав возросшей нагрузки. В наименее устойчивом положении - застройщики, строящие 1-2 точечных объекта. Причем сегодня в целом по России 57% застройщиков ведут реализацию и строительство менее 15 тыс кв м жилья. То есть, потенциально в зоне риска оказывается половина игроков.

Гендиректор Level Group Кирилл Игнахин:

В 2019 году развитие рынка новостроек будет определять изменение ставки по ипотечным кредитам. Сейчас ипотека благодаря снижению ставок обеспечивает порядка 50-60% продаж первичных квартир. Однако в следующем году кредит будет дорожать. Если произойдет резкий обвал рубля или другие негативные события для экономики, то повышение ставок может произойти очень быстро, как в январе-феврале 2015 года (с 12% до 14%). В рамках менее стрессового сценария, кредит будет дорожать плавно, достигнув 10-10,5% в середине 2019 года. В этом случае в первой половине года относительно мощный спрос еще сохранится.

Что касается продаж, то общее число сделок со строящимся жильем в Москве сократится на фоне повышения ставок: с 6,5 тыс ДДУ ежемесячно до 4,3 тыс ДДУ ежемесячно (именно такой показатель был при ставке 10-11% годовых). Однако, конкуренция девелоперов останется острой. Поэтому, какие бы катаклизмы не ожидали отрасль, рост цен будет сдерживаться застройщиками в разумных пределах.

Застройщикам в 2019 году предстоит пройти серьезную проверку на прочность. Далеко не все девелоперы смогут работать в условиях снижающегося спроса, высокой конкуренции и реформы долевого строительства. Я не ожидаю крупных банкротств, но очевидно, что некоторые компании свернут свою деятельность или откажутся от новых проектов.

Директор по маркетингу федеральной компании "Талан" Наталья Гарифуллина: ("Талан" уже использует эскроу-счета).

Все первое полугодие компании будут перестраивать свою работу, чтобы с 1 июля начать работать в соответствии с новыми правилами. Это повлияет в первую очередь на объемы вывода новых объектов - они сократятся минимум на 20%.

2019 год будет год разработки новых девелоперских продуктов, архитектурных и технических решений - потому что продукт останется единственным конкурентным преимуществом. Поэтому маркетинг и изучение спроса важны, как никогда.

Темпы продаж напрямую влияют на условия проектного финансирования. Цены вырастут на 7-20% в зависимости от того, насколько каждый застройщик сможет оптимизировать свои внутренние процессы и ускорить свою стройку. Мы прогнозируем серьезный рывок в темпах строительства, потому что быстро строить станет просто необходимо. Вопрос лишь в том, как индустрии строительных материалов и технологий смогут отреагировать на этот спрос на скорость.

Что касается выживаемости компаний на рынке, то разумные строители вообще перейдут на партнерские схемы реализации проектов - их доля может дойти до 30% в течение ближайших 5 лет. Причем партнерства могут быть как застройщика с застройщиком, так и застройщика с владельцем земли. Пилотные партнерские проекты уже намечены, как в нашей компании, так и коллег.

 

Источник: Вести.Недвижимость

вернуться в раздел новостей
Новости недвижимости
  04.05.2019  Получили передышку: как рынок жилья в России переживет переход на эскроу-счета
Ранее премьер-министр Дмитрий Медведев утвердил критерии, которые позволяют российским застройщикам достраивать долевые дома по старым правилам. Эксперты считают, что это позволит наиболее плавно перестроиться на новую модель. Было определено два критерия, при которых строительство дома может продолжаться без открытия эскроу-счетов. Степень готовности многоквартирного дома должна составлять не менее 30%. Однако, здесь есть ряд уточнений. Так, при работе по договору о развитии застроенной территории, комплексном освоении или при наличии обязательства застройщика по строительству и передаче объектов социальной и инженерно-технической инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность или по сносу ветхого и аварийного жилья, степень готовности проекта может составлять 15% и...

подробнее...

  04.05.2019  Рынок недвижимости: девять советов для «чайников»
Какие подводные камни на рынке недвижимости поджидают доверчивых покупателей? И зачем нужен риэлтор, а зачем нотариус? Сколько необходимо времени, чтобы продать квартиру? И стоит ли при этом торопиться? Ведь если цены вырастут, завтра она станет дороже? А вдруг, наоборот, подешевеет? Об этом и многом другом в материале БН.ру. На вопросы слушателей в консультационном пункте BN.ru на Ярмарке недвижимости ответила Наиля Берестовая, вице-президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор АН «Время недвижимости». В конце 2018 года на вторичном рынке недвижимости Петербурга наметилось легкое подорожание. В январе из-за праздников был небольшой спад, но сейчас, весной, цены держатся на достаточно стабильном...

подробнее...

  20.04.2019  Как правильно зарегистрировать дачный дом, чтобы избежать сноса
Вступил в силу новый дачный закон, который регулирует не только уклад жизни дачников, но и правила оформления недвижимости в собственность. Одно из важнейших изменений - введение нового уведомительного порядка регистрации дачных и жилых домов. Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" Специально для "Российской газеты" Михаил Африканов, руководитель проекта "Истринская долина", рассказал, как в действительности по новому порядку ставятся на кадастровый учет строящиеся индивидуальные жилые дома. И предупредил о важных факторах, которые...

подробнее...

  15.04.2019  Приватизация квартиры
Приватизация - это бесплатная процедура передачи собственности государства в собственность граждан. Бесплатная приватизация жилья для граждан РФ доступна только один раз в жизни, за исключением случаев получения жилого помещения в порядке приватизации в несовершеннолетнем возрасте, тогда она доступна дважды, 2-й раз по достижении 18 лет. В настоящее время такая услуга предоставляется бессрочно. Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной...

подробнее...



Новые объекты

ОбъектАдресПлощадьЭтаж/ЭтажностьЦена
1Продается 2-х комнатная квартираМытищи ул. Борисовка, 8А55.3 / 32.8 / 9 м²6 / 176.500.000
2Дом в деревне Суропцевод. Суропцево ,  м²0 / 08.900.000
3Продается дача в с. ЗагорновоМО ,  м²0 / 01.890.000
4Земельный участок с домомд. Митьково ,  м²0 / 02.790.000
52-х комнатная квартирад. Лидино Школьная, 51.1 / 29 / 9 м²2 / 21.800.000
63-х комнатная квартираМО Приборостроителей, 785.4 м²8 / 106.990.000
75-ти комнатная квартираМосква Мясницкая, 22с1163 / 115 / 18 м²3 / 452.000.000
Наши партнеры

              
              Бухгалтерское и аудиторское сопровождение бизнеса