Уважаемые пользователи!
В нашем каталоге Вы найдете более 400 уникальных предложений на рынке недвижимости

ПЕРЕЙТИ
Хотите разместить объявление о продаже недвижимости?

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ

Зарубежная недвижимость

Купить нежвижимость за рубежом? Самые выгодные предложения в нашем каталоге

ПЕРЕЙТИ

НОВОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

07.03.2018Строительные нормы: что можно изменить, а что менять нельзя

Девелоперы часто говорят, что многие строительные нормы морально устарели и мешают создавать более экономичные и качественные проекты. Редакция IRN.RU выяснила, есть ли в этих претензиях рациональное зерно.

 

Медленные перемены

 

В январе 2018 года на конференции РКБ «Инфраструктурный вектор в урбанистике» представители власти рассказали о планах по изменению санитарных и строительных норм. Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Михаил Мень сообщил, что они будут касаться, главным образом, требований к благоустройству, однако конкретных изменений не обозначил.

Это не сказать, что большая сенсация: отдельные изменения происходят раз в несколько лет. Последний раз СНиПы актуализировались в 2016 году, до этого – в 2011 и 2009 годах. Изменения в основном касались требований к энергоэффективности, правил проектирования многофункциональных комплексов. СанПиНы последний раз существенно обновлялись в 2015 году, при этом изменения в основном касались норм эксплуатации (например, по отключению горячей воды), а не строительства домов.

Девелоперы зачастую выказывают недовольство темпами происходящих перемен. «Нормы много раз корректировались, однако все еще полноценно не позволяют создавать более интересные архитектурные планировочные решения – это и большие рекреационные зоны в общественных зданиях, и совмещение функционального назначения объектов социального назначения, - говорит директор департамента девелопмента ГК «А101» Олег Гурьев. - Для этого приходиться разрабатывать специальные технические условия, которые, по сути, предлагают решения с отступом от нормативов, но не противоречат безопасности эксплуатации. Строителей нельзя ограничивать, нам необходимо давать несколько путей развития объектов, что позволит создавать комфортные для проживания и пребывания людей объекты».

Архитектор Максим Атаянц согласен с тем, что многие нормы уже не соответствуют нынешним реалиям: «Большинство из них создавалось в послевоенное время, когда сами принципы строительства, да и экономики в целом были другими, прежде всего, из-за высокой степени государственного контроля и отсутствия рыночных механизмов. С тех пор изменилось все, а нормы, рассчитанные, по сути, на другое общество, остаются по большей части теми же. Главное, решать эту проблему комплексно, а не делать кальку с каких-то чужих норм».

Правда, эксперты считают, что менять нормы надо с осторожностью. «Нельзя забывать о том, что любые строгие правила и нормативы, касающиеся безопасности, базируются на опыте, в том числе и печальном (вспомните поговорку о том, что «Правила дорожного движения написаны кровью» – речь о том, что именно соблюдение правил чаще всего помогает спасти жизнь человека). За рубежом, в зависимости от страны, может действовать от 300 до нескольких тысяч строительных и проектировочных стандартов, обязательных к соблюдению», - подчеркивает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

 

Инсоляция и туберкулез

 

Чаще всего среди устаревших норм девелоперы называют требования к инсоляции. В Санитарных правилах и нормах указано, что как минимум в одной из жилых комнат в квартире должна обеспечиваться нормативная продолжительность инсоляции (то есть попадания в комнату прямого солнечного света), которая зависит от географической широты. Так, в северной зоне этот показатель составляет не менее 2,5 часов, в средней – не менее 2 часов, в южной – от 1,5 часов. Из-за этого же ограничения нельзя делать так, чтобы в квартире все окна выходили на север. Это особенно чувствительно при строительстве домов с большим количеством однокомнатных квартир и студий. Кроме того, требования к инсоляции влияют на плотность застройки – нужно рассчитывать расположение домов таким образом, чтобы один дом не загораживал свет другому.

«Когда нормы инсоляции были введены в 1920-х годах, то были направлены на борьбу с усилившимися вспышками туберкулеза из-за недостатка освещенности помещений, сейчас вопрос освещенности помещения решается при помощи инженерных систем, - говорит Олег Гурьев. - Однушки с окнами, выходящими строго на южную сторону, разумеется, являются пережитком. Свобода действий, которую получили бы строители со снижением норм инсоляции, обратилась бы не обесцениванием солнечного света, а появлением большего количества проектов с применением инновационных решений».

Однако нужно учитывать, что изначально нормы были строже – не менее трех часов. К сегодняшним показателям пришли благодаря снижению в 1989 и 2001 годах. При этом о том, что опасность туберкулеза перестала быть актуальной, к сожалению, рано говорить: по данным Росстата, заболеваемость находится на уровне 1970-х годов – около 50 зарегистрированных случаев в год на 100 000 человек. К тому же, как говорят в НИИ строительной физики, солнечный свет обеспечивает не только профилактику туберкулеза, но и снижает заболеваемость ОРЗ, влияет на синтез витаминов, кровообращение, замедляет развитие болезнетворных бактерий.

«На мой взгляд, требования к естественному освещению должны жестко соблюдаться, - говорит Максим Атаянц. - Но инсоляция – это не то же самое. Я не отрицаю важность солнечного света, но вызывает сомнения эффективность норм, при которых в течение пары часов в дневное время на часть комнаты, а то и вовсе на подоконник, будет попадать солнечный луч. А между тем, это одна из определяющих норм, которой подчинены целые кварталы и микрорайоны».

Тем не менее некоторых послаблений застройщикам удалось добиться – правда, пока они не касаются жилых помещений. В 2017 году по инициативе Клуба инвесторов Москвы Роспотребнадзор изменил СанПиНы, касающиеся инсоляции детских площадок: теперь они должны освещаться 2,5 часа вместо трех.

 

Пожар – помеха

 

Немало нареканий со стороны девелоперов вызывают некоторые требования к пожарной безопасности. Например, обязательства по разворотным площадкам для пожарных машин, на их взгляд, мешают развитию квартальных планировок районов. Главный архитектор проекта Центра пространственной информации НИиПИ Градостроительства Московской области Александр Антонов понимает претензии застройщиков: «Нормативы обязывают закладывать эти площадки при проектировании, однако в реальности они не функционируют как пожарные. Обычно все свободные площадки заняты под парковку».

По словам Максима Атаянца, нормы пожарной безопасности предписывают полный запрет на использование дерева в каком-либо виде при строительстве многоквартирынх домов. «При проектировании иногда очень хочется использовать, например, деревянную облицовку лоджий, однако нормы этого не позволяют. В то же время во многих западных странах, где, наверное, не меньше заботятся о безопасности людей, можно строить целые многоквартирные дома из дерева», - отмечает архитектор.

Некоторые нормы создают препятствия при строительстве общественных мест, в частности школ. «На сегодняшний день общественные пространства по-прежнему заставляют оборудовать внутренними стенами для преграды огню», - говорит Олег Гурьев. По мнению эксперта, эти нормы можно менять, если девелопер пользуется прогрессивными противопожарными технологиями: «С одной стороны, да – застройщик вложился бы и потратился на дополнительные инженерные сети, с другой – значительно сэкономил бы. Я считаю, что даже при расходах на дополнительные противопожарные системы удалось бы сэкономить порядка 15% от суммы общестроительных затрат на постройку тех же объектов социальной и досуговой инфраструктуры. Цифра, которая способна повлиять на скорость строительства социальных объектов: меньше расходов – больше объектов».

При этом Максим Атаянц подчеркивает, что нормы пожарной безопасности нужно менять с особой осторожностью: «Да, их нужно приводить в соответствие с современными реалиями. Однако нужно понимать, что от них напрямую зависят жизни людей, поэтому изменения должны быть очень проработанными».

 

Дворы и инфраструктура

 

Руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Роман Родионцев считает, что устаревшие нормы в основном касаются социально-бытового обеспечения жилья (машино-места, школы, детские сады, больницы) – зачастую эти требования слишком формальны, поэтому в реальности пользоваться социальными объектами неудобно. «Если прикрепленная к комплексу больница находится за 30-40 км (как бывает в Подмосковье), то такое расстояние явно не поспособствует удобству обращения туда жителей, но при этом формальный признак будет выполнен», - считает эксперт.

С машино-местами ситуация, по словам Максима Атаянца, порой доходит до абсурда: «Согласно нормам, машино-мест должно быть примерно столько же, сколько квартир (ред. – о московских нормах читайте в статье «За машино-место в новостройках «старой» Москвы придется отдать более миллиона »). При этом парковки более чем на 300 мест запрещено возводить внутри жилой застройки. Поэтому строятся паркинги, которыми потом никто не будет пользоваться: во-первых, из-за цены, во-вторых, из-за того, что они размещены в километре от домов. В результате в новых районах водители все равно бросают машины у подъездов и на тротуарах».

Очень дорогая для застройщиков, а в конечном итоге и для покупателей норма – по оборудованию плоскостных спортивных сооружений. «Если спросить у людей, хотят ли они стадион рядом с домом, большинство ответит – да. Однако в современных реалиях это роскошь для бюджетных сегментов, - считает Максим Атаянц. – Точечные новостройки и небольшие жилые комплексы обычно «паразитируют» на уже существующей инфраструктуре. Однако девелоперы крупных проектов нередко должны выкинуть 15-20% полезной площади на стадион, и это приходится оплачивать дольщикам».

 

Не только ослаблять

 

Строительные нормы надо не только смягчать, но и, местами, ужесточать, считают участники рынка. «Существенным шагом вперед стало бы, скажем, принятие определенной нормы, согласно которой жилье нельзя было бы вводить в эксплуатацию без базовой отделки», - говорит Ирина Доброхотова.

Роман Родионцев предлагает повысить требования к толщине стен и шумоизоляции: «По действующим минимальным требованиям слышимость во многих комплексах прекрасная, благодаря чему достигается полный эффект присутствия соседей в вашей квартире».

По словам эксперта компании «Негосударственный надзор и экспертиза» Гаспара Мелконяна, межквартирные стены по СНиПам должны гасить 52 дБ: это громче обычной человеческой речи, но тише крика. При этом по нормам допустима толщина межквартирных перегородок в 10-15 см.

Однако шумоизоляция зависит не только от толщины стен, но и от материала. Так, межкомнатные перегородки и даже межквартирные стены разрешено делать из легких пористых материалов (от гипса до газо- и пенобетона) с крайне посредственными звукоизолирующими свойствами. В результате застройщик может соблюсти все нормы по толщине стен и материалам, но уровень шума будет выше, чем предписывают нормы (а по этому показателю далеко не всегда делают замеры при приеме новостройки). Да и в целом, по мнению Гаспара Мелконяна, нынешние нормы недостаточны для комфортной жизни: показали шумоизоляции нужно повысить до 62 дБ.

Некоторые нормы должны быть прописаны более четко, поскольку сейчас застройщик может их обойти. «Например, есть норматив по обеспеченности улицами, однако нигде не написано, что эти улицы уже должны существовать или быть построены до сдачи домов. В результате застройщики часто обходят эту норму, ссылаясь на то, что когда-то в будущем улица может появиться», - говорит Александр Антонов.

То есть даже сами участники рынка недвижимости порой выступают за то, что основные нормативы не нужно смягчать. «На наш взгляд, снижать требования к нормам, содержащимся в СанПиН, не стоит. Все эти ограничения и требования направлены на то, чтобы жильцы, которые приобретут квартиру, не испытывали дискомфорта и не лишились здоровья», - отмечает генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.

Однако, по мнению Александра Антонова, требования нужно делать более близкими к жизни. «На мой взгляд, законодательство нуждается в изменениях, основанных на практике реальной эксплуатации зданий и районов. Иначе то, что требуется воплотить при проектировании, в жизни не будет работать», - резюмирует эксперт.

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

 

 

Источник: IRN.RU

вернуться в раздел новостей
Новости недвижимости
  15.10.2018  Материнский капитал оказался ловушкой: как россиян завлекают в ипотечную кабалу
Власти решили ужесточить правила использования материнского капитала на улучшение жилищных условий. Комиссия по законопроектной деятельности правительства РФ одобрила законопроект, который позволит отказывать в получении маткапитала семьям, намеренным приобрести с его помощью «жилое помещение, признанное непригодным для проживания». И речь идет не о мошенниках, которые надеются на скорый снос ветхого жилья, чтобы получить от государства новые квартиры. Нововведение может ограничить возможности тех, кто просто стремится обзавестись просторной жилплощадью (пусть и в старом доме), не попадая при этом в ипотечную кабалу.   Материнский капитал — это демографическая мера материальной...

подробнее...

  15.10.2018  Пришел ли конец дешевой ипотеке?
Еще в начале сентября текущего года в Минстрое РФ допустили рост ставок по ипотеке из-за неопределенности на валютном рынке. Чуть позже стало известно, что Центробанк повысил ключевую ставку на четверть процента – до 7,5% годовых. К подобной мере регулятор не прибегал с декабря 2014 года. Поводом к такому шагу стал рост инфляции. На этом фоне «Дом.рф» поднял ставки по ипотеке как для первичного (на 0,25-0,5 п.п.), так и для вторичного (на 1 п.п.) жилья. Эксперты рынка недвижимости поделились своим мнением о том, пришел ли конец дешевой ипотеке.   Алена Дерябина, генеральный директор АО «Дон-Строй...

подробнее...

  12.10.2018  Налоговая ошибка. Что делать?
Как быть, если вы не согласны с суммой налога? Рассказывают юристы В сентябре Федеральная налоговая служба (ФНС) рассылает гражданам уведомления об уплате налога на недвижимость. Его рассчитывают отталкивая от кадастровой стоимости недвижимости с 2015 года. ВАМ СЛЕДУЕТ ОПЛАТИТЬ ЭТОТ НАЛОГ, ЕСЛИ У ВАС В СОБСТВЕННОСТИ ЕСТЬ ДОМ, КВАРТИРА, КОМНАТА, ГАРАЖ, МАШИНОМЕСТО ИЛИ ДРУГОЙ ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ.   При расчете сбора или налогового вычета по нему в некоторых случаях возможны ошибки, отметил ведущий юрист центра «Эксперт» Евгений Никифоров. Например, налоговая служба может не учесть обязательный вычет. Из налогового...

подробнее...

  04.10.2018  Если попали в такую ситуацию, срочно обратитесь к юристу по недвижимости
Рассказываем о восьми случаях, когда сделка с недвижимостью без участия юристов может обернуться большими проблемами Сделки с недвижимостью считаются наиболее сложными и рискованными. Чтобы сохранить время, деньги и нервы, люди нередко обращаются к жилищным юристам. Одним достаточно разовой консультации, другие полностью доверяют специалистам решение наиболее важных и трудоемких вопросов. В некоторых случаях при сделках с недвижимостью, участие юриста — обязательно. Вопросы недвижимости пересекаются с разными отраслями права, а потому помощь юриста может потребоваться в разных ситуациях. Например, при покупке квартиры за рубежом, оформлении наследства или при решении судебных споров в сфере жилищного права. Мы рассмотрели восемь ситуаций, когда...

подробнее...



Новые объекты

ОбъектАдресПлощадьЭтаж/ЭтажностьЦена
12-х комнатная квартираМосква Новаторов , 3237.3 / 22.8 / 7.5 м²7 / 97.750.000
21-комнатная квартираМосква Твардовского, 4444.5 / 18 / 11 м²19 / 254.250.000
32-х комнатная квартираМосква Первомайская, 42к397.8 / 60 / 20 м²3 / 3516.900.000
42-х комнатная квартираМосква Кереченская, 3к141 / 26 / 6 м²2 / 58.250.000
5Продаётся дача с земельным участком в деревне ЗолотовоМО ,  м²0 / 02.200.000
63-х комнатная квартираМосква Хорошевское ш., 2275 / 46 / 10 м²4 / 1613.500.000
7Продаётся дача с земельным участком в деревне ЗолотовоМО ,  м²0 / 02.200.000
Наши партнеры

              
              Бухгалтерское и аудиторское сопровождение бизнеса