Уважаемые пользователи!
В нашем каталоге Вы найдете более 400 уникальных предложений на рынке недвижимости

ПЕРЕЙТИ
Хотите разместить объявление о продаже недвижимости?

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ

Зарубежная недвижимость

Купить нежвижимость за рубежом? Самые выгодные предложения в нашем каталоге

ПЕРЕЙТИ

НОВОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

15.12.2017Можно ли заработать на новостройке?

Застройщики и сейчас закладывают 30%-й рост стоимости жилья от «котлована» до сдачи дома. Но в реальности увеличения цен может и не быть, предупреждают эксперты ЦИАН.

В 2000-х годах вложения в строительство на этапе котлована могли приносить стопроцентный доход.

«В 2011 году мой клиент вложил в покупку таунхауса на начальном этапе в поселке «Бристоль» четыре миллиона рублей, а уже после введения поселка в эксплуатацию он продал его за 8,5 миллионов рублей», – вспоминает риэлтор Армен Гаспарян.

Сегодня топ-менеджеры строительных компаний и агентств недвижимости продолжают говорить о выгодных инвестициях в жилье, которые могут обеспечить доходность в 30% или даже 60%.

На первый взгляд, идея выглядит очень привлекательно. Например, для покупки накоплены 2,5 млн рублей. Если рассчитывать даже на консервативные 25% прироста стоимости к моменту сдачи дома, то через условные 2,5 года новостройка вырастет в цене до 3,125 млн рублей, что даст либо инвестору прибыль в 625 тыс. рублей, либо экономию конечному покупателю. Инвестор может рискнуть еще большим количеством денег, если решит вложиться не в один, а несколько подобных проектов.

 

«Новостройку легче купить, чем продать»

 

На деле, удачный опыт вложения в новостройки крайне редок, считают многие специалисты по продажам недвижимости.

Один из клиентов риэлтора Ирины Щербининой в 2014 году вложился в жилой комплекс «Сакраменто» в подмосковной Балашихе, потратив 3,7 млн рублей. После введения дома в строй ему еще пришлось вкладывать в ремонт около 1,5 млн рублей, так как объект сдавался без отделки. В жизни случаются непредвиденные обстоятельства: не прошло и года после ремонта, как пришлось продавать квартиру. Ждать покупателя пришлось полгода, стоимость квартиры при продаже составила 4,2 млн рублей. Затраты на ремонт окупились только на треть.

«Сегодня огромное количество новостроек стоят полупустыми, – рассказывает Ирина Щербинина. – Выходит, что новостройку легче купить, чем продать».

Об аналогичных случаях рассказывают пользователи ЦИАН. «В Видном цена квартир после сдачи в эксплуатацию сегодня такая же, какая была на этапе котлована года три назад», – рассказывает риэлтор Армен Гаспарян.

За несколько лет цены на аналогичные по качеству дома на начальных этапах строительства снизились на 10-15% и более. «В 2015 году мы покупали в Красногорске однокомнатную квартиру на этапе котлована за 3,1 миллиона рублей. Сейчас такая же по площади квартира в соседнем ЖК продается на этапе котлована официально за 2,9 миллиона рублей, а с учетом скидок (которые постоянно предлагает застройщик) – уже за 2,6 миллиона», – делится Татьяна.

Основная масса объектов продается сегодня со скидками, отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН. А частным инвесторам нужно иметь в виду, что цены, которые выставляют застройщики в прайс-листах, не всегда означают продажу по этой цене. «Большинство продаж сейчас происходит с заметным дисконтом, который может составлять 7-9%», – добавляет он. По данным «Метриум групп», в 2017 году максимальные скидки в разных проектах достигали 10-30%, которые подавляли реальный рост цен, отмечает Наталья Круглова, гендиректор компании.

Помимо больших скидок, против частного инвестора играет и время: процесс реализации квартиры в недавно сданной новостройке может и затянуться. «Выставленное объявление будет конкурировать со множеством похожих лотов от соседей, выбравших аналогичную тактику, а также с объемами от застройщика, маркетинговые возможности которого выше, чем у частного инвестора. А он, в свою очередь, может продвигать собственные объявления: ему проще предлагать на них лучшие условия», – комментирует Попов.

«Один клиент в 2014 году, еще до кризиса, вложил в строительство таунхауса в поселке «Акдемия парк» пять миллионов рублей, – рассказывает Армен Гаспарян. – Цена объекта поднялась до восьми миллионов, однако, если считать в долларах, то она упала». В январе 2014 года доллар стоил 33 рубля, а к февралю 2016 курс поднялся до 77 рублей. Следовательно, на этапе котлована до кризиса объект стоил $151 тысячу, а при сдаче после кризиса мог иметь цену в $104 тысячи. Инвестиции в недвижимость, а не в валюту, обернулись потерей почти $50 тысяч.

 

Под вуалью скидки

 

В финансовых моделях большинства жилых комплексов закладывается 35%-ный рост средней цены квадратного метра от котлована до сдачи в эксплуатацию. В большинстве случаев – это 2,5-3 года, делится Алексей Попов.

И действительно, при анализе жилых комплексов классов «эконом», «комфорт», «бизнес», где в активной реализации от застройщика остается значимый объем лотов – более 10 квартир или апартаментов (топ-5 корпусов по изменению средней цены кв. м в Москве и Московской области даны в таблице), можно увидеть прирост цены квадратного метра. В корпусах, сданных в эксплуатацию в июне-ноябре 2017 года, он составил: 30% в Москве, 15% в Новой Москве, 24% в Московской области.

Но приведенные цифры могут говорить, скорее, о ценах, по которым новостройки выставляют строители в прайс-листах, чем о реальной стоимости жилья при продаже, замечает Алексей Попов. «Ситуация, сложившаяся в 2014-2017 годах, не всегда позволяет реализовать желаемые параметры», – добавляет эксперт.

По данным «Метриум групп», 30% всех сделок с новостройками приходится на 12 проектов из 305. Выбирают самые доступные из достойных предложения. И покупателям, и инвесторам не стоит ориентироваться на приводимые в базах данных и сайтах застройщиков данные о ценах в новостройках. Большинство объектов экспонируются долгое время, а продаваться могут со скидками, которые не учитываются в изначальных расчетах людей, интересующихся инвестициями в жилье на ранних стадиях.

 

«Новый подход» к инвестированию

 

Но зарабатывать на спекуляциях с жильем все же можно. «Хотя рынок меняется, на нем есть место для инвесторов с новым подходом к делу», – уверен Армен Гаспарян. Найти объекты, привлекательные для инвестиций, можно и сегодня. По мнению Гаспаряна, целесообразно покупать квартиры в новостройках, владельцы которых готовы идти на скидки в 15-25%.

«Надо отслеживать цены там, где планируется [сделать] инвестиции, - объясняет эксперт свой подход. – Это необходимо для того, чтобы выделить интересный единичный объект [из общей массы]. Такие объекты я вижу во всех сегментах. К примеру, за МКАД в домах эконом-класса со средней ценой квартиры в 2,5 миллиона рублей «выскакивают» предложения за 2 миллиона рублей. В жилых комплексах средней ценовой категории рядом с квартирой за 6,3 миллиона рублей кто-то срочно готов продать жилье за 5,3 миллиона».

Риэлтор добавляет, что в элитном сегменте среди предложений по 100 млн рублей за неделю можно найти аналог за 85 млн. Такие предложения с дисконтом, в среднем, возможно продать в течение трех месяцев с доходом 20%, резюмирует он.

 

Как выбирать «инвестиционную» новостройку

 

О том, как выбрать объект, подходящий для инвестиций, рассказывает гендиректор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. По ее словам, следует обращать внимание на следующие варианты:

- проекты преимущественно комфорт-класса;
- с удачным расположением;
- хорошей транспортной доступностью;
- возведенные надежным застройщиком;
- застройщик выдерживает заявленные темпы строительства (покупатели очень боятся оказаться в числе обманутых дольщиков, а соблюдение темпов строительства является одним из ярких показателей отсутствия проблем со стройкой).

«Если инвестор планирует вложиться в квартиру во второй очереди уже строящегося проекта, можно оценить некоторые показатели проекта, ведь перед глазами есть наглядный пример возведенного жилья», – рассказывает эксперт.

Выигрышными будут те проекты, где к моменту сдачи дома в эксплуатацию увеличится транспортная доступность. Но далеко идущие планы о строительстве метро, по мнению Шаталиной, в расчет принимать не стоит: многое может быть изменено, перенесено и по факту не окажет влияния, а покупатель окажется владельцем квартиры в локации с туманными транспортными перспективами.

«Также необходимо оценить конкурентное окружение проекта и изучить планы по застройке близлежащих территорий. Если рядом с проектом выйдут в продажу еще несколько новостроек, это негативно отразится на темпах роста цен в жилом комплексе, следовательно, размер конечной прибыли от такого вложения сократится», – отмечает эксперт.

 

Что выбирают российские инвесторы?

 

Инвестиционная привлекательность жилой недвижимости, которая год назад занимала первую позицию рейтинга, снизилась с 30% до 16%, отмечают аналитики PricewaterhouseCoopers* в исследовании «Новые тенденции на европейском рынке недвижимости в 2018 г.». Однако в 2016 году рынок недвижимости вошел в фазу стабилизации, и полное восстановление спроса, ставок аренды и цен ожидается в ближайшие 3-4 года. Соответственно инвестиции в строящиеся объекты на отдаленную перспективу продолжают быть актуальными.

Инвестиции: наиболее привлекательные сегменты*Аналитики PwC и и компании Urban Land Institute опросили 818 участников рынка недвижимости: инвесторов, руководителей инвестфондов, девелоперов и банков, а также брокеров и консультантов.

 

Источник: Cian.ru

вернуться в раздел новостей
Новости недвижимости
  21.08.2018  В ФНС разъяснили, как платить налог на недвижимость по-новому
Налоговое бремя для россиян станет менее ощутимым с 2019 года. Об этом заявила ФНС. Ведомство разъяснило новые правила, по которым чиновники начнут рассчитывать налог на имущество физических лиц. В конце июля был принят новый закон, облегчающий жизнь налогоплательщикам. В документе, который вступит в силу с января будущего года, речь идет о снижении ставок и новых льготах при налогообложении недвижимости и машино-мест. Во-первых, вздохнуть свободно смогут граждане, у которых в собственности есть часть жилого дома. Для них новым законом устанавливается вычет, который не будет облагаться налогом. Он составит кадастровую стоимость 20 кв. метров. Напомним, сейчас аналогичного размера вычет существует для квартир. Налоговая ставка для таких...

подробнее...

  21.08.2018  Рынок ждет новая волна снижения цен. Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2018 – на 2019 год от IRN.RU
Рынок недвижимости московского региона давно страдает от затоваривания, и дополнительные 25 млн кв. м жилья, которые выйдут в ближайшие годы, еще более ужесточат конкуренцию между застройщиками. Ситуация со спросом также не внушает оптимизма: доходы населения в лучшем случае стагнируют, а ипотека может подорожать уже в осенью. Так что надежды на скорый рост цен вряд ли оправданны, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».   Предложение   В последние годы рынок жилья московского региона страдает от затоваривания. Несмотря на рост спроса в среднем по рынку – в 2017 г. Росреестр зарегистрировал в Москве почти в три...

подробнее...

  20.08.2018  При покупке квартиры лучше оформить договор дарения денежных средств
Специалисты департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet проанализировали самые частые случаи приобретения недвижимости семейными парами и выяснили в каком случае имущество, приобретенное до брака, может стать совместно нажитым, а в каком – остается личной собственностью одного из супругов при официальном браке. Наглядно можно рассмотреть первую ситуацию на примере: вы проживаете длительное время в гражданском браке, при этом ведете совместное хозяйство: аренда квартиры и быт. Одного из партнеров начинают тяготить ежемесячные обязательства по выплате аренды, и он решает приобрести собственное имущество в ипотеку и оформить только на себя одного. В таком случае есть два способа: родители оформляют недвижимость на себя, а сына или дочь...

подробнее...

  10.08.2018  Как выгодно сдать квартиру: 7 плюсов в пользу агентства недвижимости
Каждый владелец квартиры может стать рантье – человеком, который живет на доходы, полученные не с помощью физического труда, а умения правильно управлять имуществом и капиталом, в частности, выгодно сдавать собственную недвижимость. Давно ушли в прошлое самостоятельные поиски арендаторов и бессмысленная расклейка объявлений в подъездах или обращение в СМИ. Модная тенденция – эффективно распоряжаться личным временем и доверять специфическую работу профессионалам с хорошей репутацией.   Топ-5 бесплатных услуг при обращении в агентство недвижимости   Принимая решение о сдаче жилья с помощью агентства, владелец освобождает себя от многих ненужных и неправильных действий, которые отвлекают от работы,...

подробнее...



Новые объекты

ОбъектАдресПлощадьЭтаж/ЭтажностьЦена
11-комнатная квартираМосква Твардовского, 4442 / 18 / 11 м²19 / 254.300.000
22-х комнатная квартираМосква Первомайская, 42к397.8 / 60 / 20 м²3 / 3516.900.000
32-х комнатная квартираМосква Кереченская, 3к141 / 26 / 6 м²2 / 58.250.000
4Продаётся дача с земельным участком в деревне ЗолотовоМО ,  м²0 / 02.200.000
53-х комнатная квартираМосква Хорошевское ш., 2275 / 46 / 10 м²4 / 1613.500.000
6Продаётся дача с земельным участком в деревне ЗолотовоМО ,  м²0 / 02.200.000
73-х комнатная квартираМосква Хорошевское ш., 2275 м²4 / 1613.500.000
Наши партнеры

              
              Бухгалтерское и аудиторское сопровождение бизнеса